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草風堂8 光榮年代

仁德中山路菁華地段,超值透天電梯店面住家,五套房七衛浴+佛堂1F:店面>賣場2F:客餐廳>廚房3F:整層主臥4F:...<詳全文>

宜蘭縣-北宜高實非任督二脈 房市封閉依舊

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  • twnicole發表於2008-09-09 23:22:48
  • 註冊:2008-03-24 10:11  發表文章:5  回覆:2

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宜蘭縣-北宜高實非任督二脈 房市封閉依舊
隨著雪山隧道開通,北宜高速公路終於在95年中正
2008 / 08 / 25 星期一 14:36                 寄給朋友         友善列印                                 
式全線通車。這項耗時逾十年的公路工程,不但讓北台灣東西岸正式併為一日生活圈,宜蘭區域及房市發展因此也浮現全新的想像空間。只是北宜高通車至今兩年餘,除了每逢假日必壅塞外,尚未浮現預期中的拉抬效果。這中間,問題到底出在哪裡?

位於台灣東北隅的宜蘭,是清嘉慶年間吳沙率領泉州、漳州及客家移民來台開墾,所謂『唐山過台灣』故事的舞台,更是著名的觀光旅遊勝地。現在大家用宜蘭或蘭陽來稱這塊寶地,不過當地人則更愛噶瑪蘭(又名蛤仔難)之舊名。

宜蘭北、南、西三面被雪山及中央山脈環抱,東面太平洋;漢人進駐開墾前,住民噶瑪蘭族(字稱卡瓦蘭Kavalan平原的人類之意)來自南島語系民族,吳沙率眾必須翻山涉嶺,循草嶺古道前來。由以上諸多線索可知,從台灣西部或台灣海峽方向,要尋陸路到宜蘭,確實相當不便。

◆地形位置封閉 交通相對不便

這樣的相對位置及地理環境,自古讓宜蘭有世外桃源、人間淨土的美譽。但也造成含宜蘭在內,台灣東岸發展落後西岸。至今,宜蘭除了觀光產業外,主要經濟活動仍是農漁業。不過,無論何種產業,農漁或觀光業也好,工商業也罷,都還是得靠交通,運輸往返人或物。

由於地形限制,西部地區要前往宜蘭,除了北迴鐵路外,就只能靠蜿蜒北部海岸線的濱海公路,或新店至礁溪,沿線曲折難行,臨礁溪段還有知名九彎十八拐的北宜公路。

走路幅較寬的濱海公路雖然相對舒適,但花費時間較久;就算天候及路況良好,從台北經中山高轉濱海公路,經過貢寮到頭城鎮,也得花超過兩小時時間。

從山脈切過的北宜公路路程較短、稍微省時,但是山路崎嶇蜿蜒,沿途常起霧,能見度不佳,且路幅僅是雙向車道,皆增添行車危險度。再加上兩條路線不時都有大型車輛呼嘯而過,道路安全更堪慮。

公路交通相對不便,鐵路運輸的機動性和班車頻率又相對較差,因此交通部很早就有北宜快速道路的規劃;78年更案為高速公路,並延伸到宜蘭南端的蘇澳,後於84年動工興建。95年中雪山隧道貫通通車後,北宜高正式全線通車,命名為國道五號蔣渭水高速公路。

◆北宜高闢建 疏交通窒礙

從北市南港開始一直通到南宜蘭蘇澳的北宜高速公路,全長54公里。就行經區域及通車先後順序,又可分三部分。最早通車的是南港至坪林段,與國道三號於南港系統交流道銜接,長約15.5公里,設有石碇、坪林(行控中心)兩座交流道,沿途有南港、石碇、烏塗、彭山等四座隧道。

蘭陽平原段為頭城到蘇澳,約93年後陸續通車,全長約25.5公里,共設有頭城、宜蘭、羅東、蘇澳等四座交流道。最晚,也就是95年6月通車的雪山隧道段,則位於坪林與頭城間,長12.9公里,為世界第五長,東南亞第一長隧道。

興建北宜高的主要目的,當然是要解決北台灣東西兩端,長期以來交通不便的問題。而翻開過往西部地區的房市發展史,高速公路的確扮演關鍵角色;北宜高因此同樣被寄予厚望,無論當地人或有心人士,都看好北宜高通車後帶來的利益。當時甚至傳出,前駙馬爺趙建銘也在當地買農地,準備蓋豪宅。

在這樣的思維邏輯下,約93年間,宜蘭地區房市便開始浮現北宜高議題為核心的炒作情事。雖然實際上,各行政區反應此一利多話題的程度與時間點不大相同,但大致來說,94到95年,宜蘭房市的北宜高價量行情,大致達到高峰。

◆交通題材未發 房市開高走低

然而雪隧通車後,當政府大張旗鼓宣傳,一般也看好對地方發展將帶來助益時,宜蘭房市反倒開始顯現疲態。本來寄望大量東進的北部客源,只有在剛通車的前幾個月出現,而且當中還有不少比例是看熱鬧的觀光客。

大致96年以後,台北客或外地客比例愈來愈低,當然就更不用提投資置產目的者。至今除礁溪外,區域房市大致維持原先的區域需求支撐。

宜蘭房市雖不致回到北宜高通車前兩、三年的景況,但北宜高利多之效果不如預期、開高走低,是不爭的事實。簡言之,北宜高通車前一、兩年,炒作氣氛達到最高點,然通車後則是利多出盡,區域房市幾乎回歸原狀。

整體論,宜蘭房市近年變化不大;那麼各行政區是否存在差異?以下僅列出宜蘭、羅東、冬山、五結及礁溪等五個供給量較多的區塊。頭城、蘇澳等其他行政區,則因推案量相對零星,故合併簡介之。

一、礁溪鄉

由於從北宜公路可直通北縣新店,加上有溫泉觀光資產,因此礁溪不必等北宜高通車,就有吸引北客東進的條件;因此早在北宜高議題發酵前,礁溪地區房市就已有一定規模。

不過畢竟北宜公路仍非便捷的交通動線,本鄉房市必須訴求一定特色及差異性,才能真正吸引外客前來置產,否則以礁溪本身的人口,並不容易支撐區域房市實際的供給量。於是乎,本鄉建案規劃溫泉套房的比例非常高。一般入夏後,本區房市相對冷清,這無疑是溫泉做為賣點造成之副作用。

雖說如此,北宜高通車後,仍給予礁溪房市正面拉抬;甚至北宜高議題最先看到發酵的區域,就是礁溪。93年前,礁溪新屋行情大約是12~14萬/坪;94年後因預期北宜高將帶來更多的人潮錢潮,因此新案開價扶搖直上,並在95年初「礁溪.湯園」及「山那邊」先後進場後達到頂峰。

這兩宗個案,前者超過三百戶,後者更是將近五百戶量體,且開價都創下區域暨全宜蘭大樓產品新高,這的確是拜北宜高利多議題之發酵所賜。

然自此之後,礁溪房價並未繼續墊高,且上述兩案至今也仍銷售中,成屋後單價也未調高,代表實未激增的外地需求,導致短期大量供給,需要更多時間消化,礁溪房市也隨之慢慢降溫。

96年後,本區新案開價的確有上漲。「風和山林」及「鳳凰喜來登」,開價來到每坪24及23萬。不過這並非區域房市熱絡、供不應求造成,而是土地及營造成本墊高所致。規劃1~2房的「村野」,則因基地為別墅區,規範容積率超低,造成持分地坪較大,才出現35萬超高單價。少數透天產品,價格帶則較紊亂,且不少以訴求經營溫泉民宿為號召。

展望未來,本區房市還是必須拉攏外客,以溫泉住宅為訴求核心。值得注意的是,不少知名飯店品牌看準開放陸客來台觀光商機,選擇進駐礁溪興建飯店。除94年即開幕的老爺酒店外,目前還有新飯店陸續規劃或興建中。這會為礁溪房市帶來什麼影響,值得後續觀察。 二、宜蘭市

人口及密度皆全縣最高的宜蘭市,自是全縣首善之區。不過宜市的房價水準卻非全縣最高。

從供給量來看,宜蘭市確是全縣之冠,不過因為礁溪地區主流產品,是以台北客為假想消費群的溫泉套房,因此行情反而比以內需市場為主,透天產品居多的宜蘭市高。當然,土地成本差異也是原因。

在北宜高通車議題尚未全面發功,也就是93年前,宜市市區及周邊一般房價都在10萬/坪上下,行情較佳的地方,是縣政府及議會所在地之縣府特區。

這個佔地238公頃的重劃特區,在北宜高議題發酵前,算是全宜蘭最受矚目的房市發展區。只是這個原本被寄予厚望的區塊,後來市況實在差強人意。評估原因,主要在於區域雖有重劃之名,重劃結果卻缺乏實效;重劃後不僅區內街廓仍不方正,道路也彎彎曲曲,甚至當地人進入後都有可能迷途。

重劃不當,導致後來該區推案量劇降;之後本市推案核心,便逐漸轉移到女中路、復興路及慈安路外圍,也就是宜蘭大學至宜蘭高職、黎明國小附近之郊區文教地帶。本區塊的另一優勢,是鄰近北宜高宜蘭交流道。

雖然主要推案區往交流道方向移動,不過北宜高通車後,本地需求所佔比例仍高,產品也仍以透天厝為主。近幾年宜蘭市房價沒有太大的變化起伏,目前市區及周邊透天總價大約落在700~900萬,郊區則稍低約550~650萬。在地久耕有口碑的建商,才有較佳的成交行情和銷售反應。

三、羅東鎮

位於宜蘭縣南部的羅東鎮,是宜蘭縣第二大城鎮,商業氣息也僅次於宜市,故房市仍有一定發展,不過仍是區域型房市。因為本鎮距離宜蘭市大約又有半小時的車程,要吸引外地客更加困難;就算走北宜高從台北到羅東,也須花上一個小時以上。連宜蘭市在北宜高通車後都無法吸引夠多北客,何況羅東?

另外,雖本鎮人口全縣第二多,不過推案量卻並非第二高。以近四年來說,94年供給量較五結鄉少,排全縣第三;95年礁溪大案進場,羅東再度屈居第三。近兩年羅東案量則明顯縮減,今年上半年甚至比冬山鄉還少。

雖然供給量和人口比例不太相符,不過羅東房市確有幾個特殊現象。首先是店面產品反應特佳,接著是大樓或公寓產品能見度相對稍高。

根據本刊市調人員觀察,羅東房市推案只要是臨路,規劃透天店面或住店兩用產品之比例非常高,甚至純店面規劃個案也不少。論商業氣息,羅東不比宜蘭市強,為何當地規劃店面之比例如此高?可能是區域消費者有此殷切需求。不過也因為如此,羅東透天產品總價都稍高,約800~1,000萬左右。

本鎮新案當中,大樓或公寓比例也比首善之區宜蘭市稍高,這或許羅東人對公寓大樓的接受度更高吧?95年本鎮純精路的「沅利帝闊」,就是整個宜蘭縣相當指標的大樓建案,媒體甚至打到大台北及北宜公路沿線。 主要推案核心方面,大致以市區及運動公園周邊,為兩個重點區塊。市區推案是住家、店面皆有,運動公園周邊則住家比例高,總價大約在600~700萬間。

四、五結鄉

以整個宜蘭縣來說,如果不算房市條件及生態特殊的礁溪鄉,位於宜市及羅東鎮間的五結鄉,大概算是最能具體看得到北宜高通車議題發酵的區域。

為何如此說呢?和宜市或羅東相比,五結人口並不多,區域發展也不夠完善。不過,這反而使得本鄉可開發土地更多,且價格相對較低;加上借道北宜高聯外,時間距離不算遠,如果不塞車,大約一個小時左右可以抵達西部。當地開發商打著這般的『如意算盤』,開始在主要幹道及鄰近交流道區域大舉推案。

可再細分為二結、三結等地區的五結鄉,區域透天主流總價450~650萬之水準,的確比宜市、羅東低;94年供給量更超過30億,僅次於宜蘭市。但五結房市並沒有真等到夠多的台北客東進置產。在供給仍需回歸區域需求加以消化之下,之後幾年,五結房市供給再沒有大量冒出。

五、冬山鄉

除了礁溪鄉外,位於羅東鎮西南端的冬山鄉,算是另一個以豐富觀光資源著稱的區域。

房市發展上,由於位置稍嫌偏遠,加上區域機能並不完善,因此程度及規模較差。正因生活機能必須仰賴羅東,因此區域推案除市區外,與羅東鎮交界處之台九線省道周邊,也就是當地所稱之『順安地區』,推案也不少。

順安地區原本多為禁建農地,近年有條件開放,讓建商透過自辦變更,原則上開發面積必須在三千坪以上,並須有一定比例捐地才能開發;不過由於區域鄰近羅東市區,無論地價、房價都略低,一般透天厝總價約450~600萬左右,因此還能吸引些羅東鎮消費者。

基於與羅東類似的理由,北宜高議題在本區也幾乎未見發酵痕跡,房市更是侷限於區域需求,產品自然以透天為大宗,公寓大樓型產品罕見。

六、頭城鎮及蘇澳鎮等

除上述幾個區域外,宜蘭北面的頭城,宜市、羅東核心區域之間的壯圍、員山三星鄉,甚至最南端的蘇澳鎮,其實也都有推案。其中,蘇澳還是全宜蘭人口第三多市鎮。

理論上,這些區域也受北宜高議題拉抬,而有一定的想像空間。不過上述幾個城鎮,畢竟發展程度比宜市或羅東又更差些;蘇澳雖有馳名之冷泉,但畢竟距離太遠,不可能比照礁溪辦理。

這幾年,除了去年中推出位於頭城海岸邊的「藍灣Villa」,是真正訴求外地客外,上述幾個區域之推案,還是以滿足區域需求的透天產品為主,且推案量不多,甚至可用寥寥可數形容,價格行情則和冬山鄉相去不遠;以推案相對較多的蘇澳鎮為例,一般透天總價約450~550萬左右。

不過宜蘭及羅東兩區近期土地價格上漲,除了五結外,當地建商也往地價稍低的員山、壯圍、三星鄉等,距離市區有點遠又不會太遠的地區覓地推案。而由於這些地區並沒有完整的都市計劃,因此使宜蘭所謂農業建地目或甲建案增加,一度曾在桃竹流行的農舍集村案,在宜蘭的能見度也愈來愈高。

◆封閉型房市 生態相對迥異

當北宜高議題炒得沸沸揚揚時,宜蘭土地及房市行情被看好將大步起飛。然而北宜高通車已兩年餘,全縣房市因此產生的質變有限。

礁溪依舊是唯一能吸引大量外客之區域,羅東及宜市則因地價較貴,房屋單價、總價因此稍高,最低也在700萬以上;礁溪、宜蘭市及羅東以外地區,透天總價帶則大致在500~600萬總價間,外圍鄉鎮市則甚至有500萬以下者。另外包含系列推案多,建商主動進行騎樓、後院加蓋二工,都是宜蘭房市的特殊現象。

此外,推案銷售狀況則呈現預售賣三成、結構體賣三成,成屋再賣最後四成的不成文慣例。近來整體市況轉差,上述慣例變成預售及結構體只能賣出一到兩成,剩下等成屋再慢慢去化。

不可諱言地,北宜高議題仍造成礁溪、宜蘭市等地地價飆漲,加上之後營造成本上漲,這一、兩年以外客為主要需求的礁溪新案,的確已有所反應。不過本縣其他地區,則反映在售價者相對較少,不少建商甚至轉而開發土地成本較低的區域,或農地、甲種建地。

區域建商之所以如此因應,主要在於房市仍以區域客需求為大宗,而區域客對價格認知並未改變所致。另外,宜蘭全縣市與郊區分野小,地價低且落差不大的情況,也形成透天厝價格不必然高於大樓之情況。

由於土地成本較低,相對之下,營造高樓所需之技術及材料成本,對房價高底之影響反而更鉅,因此大樓單價往往比透天還高。而區域消費者不喜大樓,且樓層愈高愈乏人問津,也是宜蘭大樓產品相對少的另一原因。

◆完善公共建設 提升真正關鍵

北宜高的確具體縮短北台灣東西岸的形式距離,然而得以當天來回之下,當地觀光住宿業反而因此蕭條,甚至還讓色情行業死灰復燃。之後每逢連假必塞的北宜高,原本設定的功能也打了折扣。雖不能說童玩節的停辦與此有關,但北宜高通車後,當地觀光事業並未如預期般突飛猛進,反而還有轉差之虞。

理論上一日得以往返,應該也能吸引回鄉置產潮或移民潮。然而,此理想狀況卻未發生。油價飆漲、通勤成本增加是最近一年才發生,追究根本原因,還是因為宜蘭的建設配套不夠充足。這從宜蘭市縣政中心之重劃『成果』,就可略見一斑

公共建設不夠完善、機能未臻成熟,區域特色沒經營出來,觀光客自然選擇當天往返,不願多留一晚,當然也不會有人願意花近一小時車程來此處購屋置產。再說簡單點,無論是迎接觀光或移民潮,宜蘭並沒有準備好,至少公共建設上是如此。

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