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. 房屋貸款時,要評量哪些重要事呢?

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  • 黃先生發表於2009-06-30 11:50:22
  • 註冊:2009-06-28 12:09  發表文章:96  回覆:27

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. 房屋貸款時,要評量哪些重要事呢?
 
  A.如何選擇標地銀行,設定自己適合利率 
    一般來說借款人首要考量,都將會尋找一家銀行的貸款利率是最低的,所以在選擇貸款利率時,都會選擇大型行庫的利率(如:台銀.國泰世華 合作金庫 郵局…等)作為基準,多數銀行會依照大型銀行的定存利率平均後,再依照各銀行設定的加碼利率作為依據。所以申請前多比較各銀行的利率是絕對必要的,因為差一碼(0.25%)的利息,長期下來也是相當可觀。 
  現今銀行為了吸引房貸的客戶,在貸款才開始的前1~2年,將提供較優惠的房貸利率,要擔憂的是1-2年到期後,後續的繳費將逐年增加,正所謂貨比三家不吃虧,尋找自己的適合貸款利率時,也因衡量自我的收入與支出。銀行也會按照借款人薪資所得、個人負債狀況給予不一樣條件(成數、利率),可以多方比較利率、條件,選擇較適合自己的條件。
 
  B.房貸年限規劃 
    一般房屋貸款年限都可以貸到20年左右,部分房貸會有30年年限,首次購屋者為避免剛買屋造成負擔過大,可以向銀行申請寬限期1-2年,也就是說這1-2年間只要交利息,減少剛出社會就繳交大筆房貸負擔,但也必須衡量自己寬限後是否負擔得了。繳交金額多少可由貸款利息功能試算。
 
  C.轉換房貸銀行時機與如何爭取優惠條件 
     轉貸利率若非與原貸利率差異大,否則不建議轉貸,需要考量其成本(代書費約5000元、設定規費每100萬元約1000元、銀行帳管費5000元(包含謄本、徵信費用、代塗銷費用)..不等,依照不同銀行會有落差),因為轉貸需要付出成本,遠遠超出利差。
   關於優惠條件有以下兩項要注意,一.盡量讓自己與銀行往來集中,且不管是否薪水領現或薪轉,一定要先存入銀行,留下資金流向,日後好與銀行申請優惠條件或洽談減碼事宜。二.另外在職業上,若是軍公教或是專業人士,如會計師、醫師、律師或上市上櫃前五百大的企業員工都有利率減碼的空間。

 
  
2. 房屋貸款有哪些重點流程?
 
  A.貸款應備文件 
  (1)貸款申請書(個人資料表)。
(2)身分證影本、或戶口名簿影本。
(3)土地及建物所有權正本
(4)薪資扣繳憑單、在職證明或存摺影本(其他足資證明個人財力資料)。
(5)若借款金額超過一仟萬元以上,須檢附當年度綜所稅申報資料影本(報稅證明)。
 
  B.借款人保證人資格 
  原則上要有平穩常所得(薪轉),穩定工作,負債比不高(無貸款信用不良、無使用信用卡循 環利息 ……. 等 )。
 
  C.簽約對保 
     訂約又稱為對保,由借款人、保證人同時攜帶身份證及印章(若為法人則為公司大小章),至銀行簽立借款契約文件,銀行為提高業績,承辦人員多有到府或以借款人、保證人適合的時間、約定對保地點,處理的內容包含: 
一、房屋貸款約定書。
二、銀行借據或本票。
三、不動產無租賃契約切結書。
四、借款人開立活儲帳戶,以便撥款及日後還款之用。
五、火險、地震險自動扣款及代繳約定書。
六、其他視各銀行與客戶之約定書。
 
  D.扺押權設定 
     是銀行同意出借錢給貸款人後,銀行為了取得不動產的擔保權力,拿者借款人的土地 與建物所有權狀及抵押設定之文件到地政事務所去辦理設定登記,以利銀行設定物權之擔保,之後才會進行撥款的動作。通常為代書代為辦理,原則上設定金額為借款金額1.2倍。例如:借款金額300萬元,設定抵押權 360萬元。
 
  
3. 拍屋貸款
 
  A.注意事項 
    要看清拍賣通告時,拍賣時是否點交,若不點交的房子,因不易貸款及處理,顧建議生手勿碰。(名詞解釋:所謂「點交」是指拍賣時,法院負責點交房子給所有人。而「不點交」是指拍賣時,法院負責點交房子給所有人,銀行也不承做貸款)

 
  B.貸款重點 
  自備款兩成,現今要充足7天內須繳清尾款,若現金不充足要先與銀行洽談代墊款項事宜。
 
  
4. 購屋貸款利率月報表(下載)
 
  請參考,內政部營建署網站 http://www.cpami.gov.tw/rinfo/r4_list.php
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