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房價上漲的邏輯已經改變 盲目投資房產不再保證獲利

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  • 房產財經News台發表於2019-09-11 15:44:59
  • 註冊:2019-08-23 14:57  發表文章:13  回覆:1

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文章轉貼自理財周刊【胡偉良觀點】:房價上漲的邏輯已經改變 盲目投資房產不再保證獲利

房價上漲的邏輯已經改變 盲目投資房產不再保證獲利
胡偉良│理財周刊993期│2019-09-05 
資本寒冬的時代房價會怎麼變?不變恰恰可能成為趨勢。

二○一九年不少悲觀的訊息紛至沓來,而回顧二○一八年,大家似乎是賺的少賠的多,過去的一年錢不好賺,看來是大家的共識。而今年國內外各大企業裁員之聲不斷,包括中國都下修了今年的經濟成長率,國際經濟情勢從牛市走向熊市已經是愈來愈多人的共同看法。

但對於房子,大家卻形成不了共識:有人覺得房價太高該跌,有人則埋怨房價不僅沒跌反而還有微幅上漲……,這就說明了一點,房市的邏輯正在改變,如果還用過去的眼光看房地產市場,會越看越模糊。

過去房價上漲的邏輯 是貨幣加炒作

過去房價為什麼會一路上漲,那是跟著貨幣發行量增加、太多資金流入而上漲。若市場上只發出一千萬的貨幣量,那無論如何也賣不出二千萬的房子。

貨幣發行量隨著經濟發展必然是一路上漲的,但不可能長期超過經濟總量的發展,而國外資金的流入則是在政府的行政優惠措施下蜂擁而入,在民間資金充沛的時候,物價容易上漲,為了避免通貨膨脹造成貨幣貶值,民眾很容易把貨幣轉換成資產,一方面規避貨幣貶值的風險,一方面尋求資產增值帶來的收益。

也就是說,如果不進行資產配置,當年的千萬元的資產,將承受年均三%至五%的貶值。

所以人們會要買點什麼,保住自己的錢,簡單實用上手快的投資,也就是買房子,它同時是少有的隨著通貨膨脹一起「膨脹」的資產,而且這麼多年一直受到民眾「偏愛」。即便當時不明白這樣的道理,現在回頭看也應該有所領悟。

這一波台灣的房價上漲是從二○○三年開始。二○○三年到二○○六年間房價的上漲是房地產發展的正常結果,二○○七年開始則是導源於過多的資金流入(遺贈稅也調降到一○%) 。後一波段的上漲過程中投機成了市場的主流,投機性的需求對於房價的高漲起了推波助瀾和火上加油的作用,導致房價的持續高漲。

但是如果沒有剛性(自住、換屋)需求的存在作基礎,投機性需求不可能興風作浪。沒有真正的需求接手,炒房客將沒辦法炒作,因為剛性需求的存在,使得炒房客敢於大膽進行炒作,而他們也能穩定的獲得不錯的利潤。

永遠上漲的幻象已經改變



「偏愛」不能是永恆的,通貨膨脹也不能是永恆的。

過度通貨膨脹會帶來一系列的風險,上世紀是擠兌和經濟危機,這個世紀則是資產價格暴跌和金融危機。

多頭的黃金牛市已經結束了,目前全世界的經濟大多將進入熊市的通貨收縮週期。

在通縮週期中,賺錢邏輯正在進行悄悄的改變。和房子有關的,就是資產價格將難以再大幅度膨脹,經濟前景看來混沌不清,民眾口袋空空,拿什麼無休止地支撐膨脹的資產價格呢?

有人說得好,別指望房價暴跌,暴跌了你也買不起房,但也不能指望房價再次暴漲,這一輪房價,最終呈現了微跌的狀況。

盲目投資房產 終將成為賭局

然而依舊有人會問,那麼現在到底買哪裡的房子好呢?

那麼,以後投資房地產到底還有沒有賺錢的機會呢?

胡偉良觀點:

市場中沒有永遠漲價的資產,也沒有永遠不變的規則。錢是死的,人是活的,如果你不能細心去鑽研,而只是想像過去一樣,不費心隨意買房子,那我倒要勸你不如去看看其他市場、其他資產的情況。如果真的找不到適合自己的資產配置方式,那也許就是現金為王的時候了。

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